תמ"א 38- לתת לחברת ניהול או לעבוד באופן עצמאי?

תמ"א 38 או תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים היא הזדמנות הניתנת לדיירי מבנים ישנים שניתן היתר לבנייתם לפני 1.1.1980 לחזק את המבנה ולהפוך אותו לעומד בתקן הישראלי לרעידות אדמה. העניין הבטיחותי הוא חשוב אך יחד עם חיזוק המבנה (או הריסתו ובנייתו מחדש) מגיעים תמריצים נוספים עבור הדיירים שהם היתרים לבניה נוספת. כיוון שהדיירים אינם יכולים לבצע את העבודה לבד והם זקוקים לבעל מקצוע שיבצע זאת עומדות בפניהם שתי אפשרויות: האם למכור את ההיתרים לחברת ניהול פרוייקטים שתדאג לכל הנעשה או לעבוד ישירות מול קבלני תמ"א 38 שיבצעו את העבודה שהם יהיו קוני הזכויות.

שלבי הכניסה לתמ"א 38

תמ"א 38, עם כל התמריצים שיש בו עבור הדיירים, הוא פרוייקט מורכב הדורש עמידה בקשר עם בעלי מקצוע שונים כמו עורך דין, שמאי, מהנדס ואדריכל. ראשית ישנו צורך בהסכמה של שני שליש מהדיירים כאשר מדובר על חיזוק ובניה של קומה נוספת אחת או יותר ורוב של 80% אם מדובר על הריסת הבניין ובנייתו מחדש. מול הרשות המקומית יש צורך לעמוד עד קבלת ההיתרים ומול הקבלן המבצע (במידה ועובדים מולו ישירות) יש צורך לנהל משא ומתן מייגע  עד שמגיעים להסכמה מהי התמורה למכירת הזכויות הניתנות עבור הכניסה לתמ"א 38. לאחר הסכמה זו מתחילה העבודה תוך פיקוחם של בעלי המקצוע שנבחרו.

האם כדאי להעביר את השרביט לידי חברה חיצונית?

רבים אוהבי לבצע פעולות בעצמם ולא להאציל סמכויות. במידה וניהול הפרוייקט יעבור לידי חברת ניהול פרוייקטים אפשר מצד אחד להיות רגועים שהתהליך יבוצע היטב. זאת במידה, כמובן, שמדובר על חברה מנוסה בניהול בניה על פי תמ"א 38, בקיאה בכל הכללים ומכירה היטב בעלי מקצוע מיומנים. מצד שני, מכירת הזכויות תהיה לחברה באופן בלעדי, כלומר הכל נתון בידי החברה, את המשא ומתן מול הקבלן היא תנהל בעצמה ובידי הדיירים ישארו פחות זכויות. עם זאת, דיירים לא מנוסים בניהול משא ומתן מול קבלני תמ"א 38 ושאינם בקיאים בנושא ואינם מודעים לקלף המיקוח החזק ששי בידיהם יכולים להפסיד זכויות. לכן, מדובר על עניין של העדפה- האם לקבל יותר זכויות אך המחיר הוא התעסקות רבה עם התהליך או לחילופין לקבל פחות זכויות והטבות אך להפקיד את שרביט הניצוח בידי חברה מקצועית ולהמשיך בשגרת חיים רגילה.

למידע נוסף על תמ"א 38